ご家族にぴったりなプランをご提案しています！

では前回の続きと行きましょう

前回の記事はこちら

土地探し？いや土地選び①

②　境界ピン、境界杭

境界については割と重要なので覚えておいてください。

もしこの画像のような境界が無い場合
住宅ローンが通らない可能性があります。
事前審査は関係ありませんが
不動産と契約して、その契約書を提出する本審査で
落とされる可能性があります。

境界がなければ、銀行側は
どこまでがその土地なのか
土地に対して抵当権を付けられない事があるので
審査に引っかかってしまうのです。

ニュータウンや分譲地などで
公図や測量図が残っていて
土地面積の誤差が現状とほぼ変わらなければ
この通りではありません。


また、近隣住民とのトラブルに後々発展する可能があります。
ここまでが自分の敷地だと思っていたと
双方がなればやっかいです。

ローンや近隣問題を解決する手段はありますが
時間とお金を要します。

契約書での境界明示

ここで不動産との契約書に書かれている
【　境界の明示　】について少し触れてみましょう。


Ⅰ　親切なところはこんな感じ

売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、国または地方公共団体が所有または管理する道路と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。
―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－


Ⅱ　普通はこんな感じです

売主は、買主に対し、表記残代金支払日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。ただし、道路(私道を含みます。)部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。
―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－


Ⅲ　上記2つだったらまだ良いのですが
　　場合によっては・・・こんなのも・・・

売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する。
―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－―－


まず、
前面道路が国の持ち物の場合、官民境界を明確にしなければいけません。
しかしそれは時間があまりにもかかりすぎて現実的ではありません。
道路と敷地については割と明確に分けられているので
通常、境界標が無くても問題ありません。
そこでⅠについては、それを回避する文言となっています。

Ⅱは私道に対しても、道路であれば境界標は無くていいと言っています。
これも常識の範疇。私道の場合、持ち主が複数の事があります。
他県の会社など、同県内に持ち主がいない場合もあります。
こちらも官民ほどではないですが、時間がかかるので
それを回避する文言となっています。

Ⅲは・・・ひどいですが
この内容で契約してしまえば文句は言えません。
境界明示について具体的な方法を述べていませんが
私も実際見た事があります。
(相当苦労しましたが・・・)



そして問題は
境界明示の方法とは決まった方法が無いという事です。
境界は明示すれば問題ないんです。

では一番コストのかからない明示方法とは
『私たちが把握している、思っている境界はここです。』
と言って、現地に案内して指差しをして『ここ！』
これで一応明示は完了です・・・
ほんとはダメなんですよ！？
境界標があれば指差しでもいいですが
Ⅰ、Ⅱでも特約で境界標を設置しないなんて文言も見たことがあります。

訴えたらおそらく勝てるでしょうが
その時間と費用は誰が負担するの？
勝ったからって、裁判費用までは払ってもらえません。
これから家を建てようという方にはハードルが高すぎます。

住宅ローン特約

さて、ここで重要になってくるのが
【　住宅ローン特約　】です。
住宅ローンが通らなければ契約を白紙にして
払った金額を無利息で返す特約です。
所謂ローンアウトした時に、自らを守る特約になります。
これがついているか、全額返ってくるかを
しっかり確認してください。

家が建てられない事が発覚した時に
契約が白紙になれば、手付金や支払った金額は返って来ますが
この特約が無い場合、お金は返って来ません。
(住宅ローンを使う場合は必ず付きますが)

ローンを使わない方にはこの特約は付きません。
土地を現金で購入する場合は特に注意が必要です。


また、ローンアウトは何もお客様だけの責任ではありません。
境界が不明瞭で、面積が謄本と明らかに違い
土地に抵当権を付けられないと判断されれば
ローンアウトになります。

厳密には
土地をそのままの状態にしていればローンアウトですが
決してそうはならず・・・
確定測量などで、費用をかけて謄本と図面を修正すれば
ローン審査は通ります。

そして、境界標の設置は
基本的には売主の責任というのが一般常識です。
前面道路側は状況によりけりですが
隣地との境界、民民の境界標は必ず設置してもらいましょう。

売主さん側にしっかり行ってもらえば問題ありませんが
そうでなければ、契約後、または土地決済後に
ご自身で費用を負担して設置しなければいけない可能性があります。

契約書の内容にもよりますが
あまりにひどい場合は裁判でおそらく勝てるとは思います。
ですが、裁判費用は返ってくるのでしょうか？
状況によっては何十万かで設置できるケースが多いので
結果的に泣き寝入りするパターンが多いと聞きます。

③　電気水道関係

購入予定の土地に水道と電気は来ていますか？





その土地が元々が駐車場や畑の場合で
そこに過去一度も家が建った事がなければ
近くに電柱が無かったり
敷地内に水道管が入っていなかったりします。

その場合、電柱を新設して電線を引っ張っぱり
前面道路の水道管と繋いだり・・・
まだ、前面道路に水道管の本管が来ていればいいですが
そうではない場合、水道管が敷地から距離がある時は
道路を掘り返して敷地内に水道を通して、道路を元の状態に戻す
想像するだけでも、お金と時間がかかるのがわかりますよね。

そういう土地を避けろ。という訳でなく
それを見込んだ値段なのかどうかを
しっかり見極める必要があります。

また、こちらも契約書の内容を要確認です。
インフラの現状が重要事項説明書に記載されます。
口で言っていても、契約書が全てです。
言っていた事と相違ないか、しっかり見ましょう。

土地の選び方

土地探しではなく、土地選びです。
最近だとよく聞くのではないでしょうか？

どっちだっていいんですが
あなたにタイムリミットがあるかどうかです。

新築を建てる前提だとして
物価もどんどんと上がっていて
今後何年経っても
建物の価格が下がるような事は無いと思います。
思い立ったが吉日ともあるように
今、建てるのが一番安いんです。

また、2027年には
今はそこまで難しくない省エネの基準である
【　ZEH　】の仕様が跳ね上がります。
という事は、現行基準よりもさらに省エネ性を求められ
値段が上がる事はあっても、万が一下がる事は無いという事です。



この時期までに建てると、ある程度決めている方は
早い方がいいですが、焦ってもいけないので
いついつまでは土地を探す。それを超えて理想に近い土地がなければ
今出てる理想に対して70％～80％の土地の中で決める。

これが所謂、土地選びになります。
これができれば一番早く決まり
建物の金額が上がる前に決着を付けられるので
総体的にも納得しやすいと思います。

土地探し

明確な時期の線引きをしない場合は
ご自身の理想に限りなく近い物件を【探す】事になります。

それがでるまで待つ
一生に一度ですからそれも正しいと思います。
ですが、問題もあって・・・

前回、【　宅地造成規制　】の話をしましたね。
その規制が全国に発令されているので
1ｍ以上高低差がある土地は余計な費用が掛かる可能性が高い。
そうなると、平地は？
需要が増えるので、値段がどんどんと上がる可能性が高いんです。

今はまだそんな感じはありません。
おそらくまだその事に世間が気づいていないのでしょう。

ですが、需要が高まり供給が追い付か無くなれば
値段が上がるのは当然の事。
こちらも今買うのが一番安いんです。

ロードマップ

まず初めにやる事は

自分達の総予算を知る事です
そして、使って良い総額を決める事です。
まずはここから

じゃあどうやって決めるのか？
人それぞれ色々な考えで決めますが・・・
今の給料と家賃となんて単純に考えてると危ないですよ。
このご時世、急に業績が悪くなることもあります。
自分達がいけると思っても、第三者が冷静に見たら
難しいよね・・・となる事もあります。

また、お金を掛けなさすぎるのも良くはありません。
全てを我慢して建てたお家は納得できますでしょうか？

生活を豊かにする為にお家を建てるのですから
丁度良いバランスというのが大切です。
ご自身で難しい場合はプロの力を借りて
ライフプランナーと決めても良いでしょう。

その次は？

どんなお家にしたいかです。
今とは違う生活を送りたいのか
今の嫌な部分、良い部分を洗い出し
賃貸ではできないこんな風に生活したいなどの
イメージを持つのが良いでしょう。



それは、地域に憧れがあるのか
お家の中での生活に憧れがあるのか
テーマをはっきりさせるのが大切です。

それによって、優先順位を最低でも１０個ほど作って
絶対に譲りたくない3つを選定します。
全部を叶えるほど、湯水のように資金があれば良いですが
そんな一般人はいません。
芸能人などの逸般人だけです。

その３つは、土地なのか、お家なのかによって
どうやって土地を選択していいか見えてきます。

土地の方が優先度が高ければ、残った金額で建物を決める。
お家の方が優先度が高ければ、残った金額で土地を決める。
至ってシンプルです。

まとめ

まずはここまで
これは自分達の考え、今後の生活を
しっかりと自分自身で把握する為の作業です。

話していくと楽しいですけど
現実も突き付けられるのでしんどい作業でもあります。
ですが、ここをちゃんと、段階を踏んで進めていければ
後々困る事はなくなります。
途中で迷う事も少なくなります。

ここまで読んでいただいて、ありがとうございます。
申し訳ないのですが、これが正解とも限りません。
ただ、
こうしたら良いのにと感じていることを
年間何十件かは見てきて
たどり着いた一つの考え方ではあります。
土地探しに悩まれている方へ
少しでも参考になればすごく嬉しいです。